안녕하십니까?

항상 풍무역세권 도시개발사업(이하 “본 사업”)에 깊은 관심을 가지고 지켜봐주셔서 감사합니다.

최근 풍무역세권 도시개발사업과 관련하여 확인되지 않은 정보가 주민들 사이에서 회자되고 있어 이에 대해 아래와 같이 안내드리오니 참고하여 주시기 바랍니다.

질문1. 진행중인 수용방식 도시개발사업을 취소하고 환지방식 사업으로 추진 가능하다는 주장에 대하여,

답변1. 본 사업은 대학유치 등 공익목적 사업추진을 위해 김포도시관리공사와 민간컨소시엄이 사업협약을 통해 추진해온 사업으로 개발계획 고시(2019.10.04.)에 따라 수용‧사용 방식으로 추진되는 사업입니다. 따라서 현 시점에서 진행중인 사업을 취소하고 환지방식으로의 전환은 불가합니다.

질문2. 풍무역세권 도시개발사업은 판교 대장지구 도시개발사업과 마찬가지로 민간이 사업이익을 대부분 가져가는 특혜성 사업이라는 주장에 대하여,

답변2. ㈜풍무역세권개발은 2016.05. 김포도시관리공사가 민간사업자를 공모하여 2017.05. 설립된 회사로 공공기관인 지방공사, 건설출자자, 재무출자자, 전략출자자로 구성되어 있습니다. 최근 언론에 보도되고 있는 성남의 뜰(성남 대장지구 사업시행자)은 건설출자자 없이 지방공사, 재무출자자, 전략출자자로 구성되어있습니다. 아울러 사업이익 배분에 있어 성남 대장지구 도시개발사업의 경우 성남도시개발공사가 확정이익을 가져가고 나머지 이익을 민간출자자에 모두 배분하는 방식인데 반해 풍무역세권 도시개발사업은 각 출자자의 지분율에 따라 이익을 배분하는 구조로서 성남 대장지구 도시개발사업과는 이익배분 및 환수방식에서 차이가 있는 사업입니다.

질문3. 협의취득율 75%를 채우지 못하면 사업이 취소된다는 주장에 대하여

답변3. 상기 주장은 중앙토지수용위원회의 동의 조건을 잘못 해석한 것으로, 일부 사업에 반대하는 주민들이 제기한 인천지법2019구합55921 재판에서 재판부가 중앙토지수용위원회에 사실조회한 결과 중토위의 동의 조건은 재결신청을 위한 권고적 의견 제시임을 알려드립니다.

질문4. 불법으로 개인정보를 취득하여 작성된 계약서는 무효라는 주장에 대하여

답변4. 토지보상법 제8조에 따라 사업시행자는 국가나 지방자치단체에 공익사업 수행을 위해 필요한 서류를 발급받을 수 있으며, 당사에서는 위 규정에 의거 합법적으로 개인정보를 취득하여 보상협의 계약서를 작성하였습니다.

질문5. 국회의원이 영향력을 행사하여 인허가권자가 김포시장에서 경기도지사로 바뀌었다는 주장에 대하여

답변5. 도시개발법 제3조 제1항에 따라 도시개발구역의 지정권자는 특별시장, 광역시장, 도지사 및 인구 50만 이상의 대도시 시장입니다. 따라서 풍무역세권 도시개발사업의 지정권자는 애초부터 경기도지사이며, 국회의원이 영향력을 행사하여 인허가권자가 바뀌었다는 주장은 허위입니다.

질문6. 주민대책위원장이 대표성이 없다는 주장에 대하여

답변6. 당사에서는 보상계획 공고(2020.09.24.) 당시 주민 모두에게 감정평가사 추천을 요청하였습니다. 이에 주민대책위(위원장 송명숙)에서는 전체 토지주의 63.68%(보상계획공고 당시 413명 중 263명), 사유지 면적의 66.40%(보상계획공고 당시 791,664㎡ 중 525,650㎡)의 감정평가사 선정 동의서를 첨부하여 당사에 제출하였으며, 이를 감안하여 주민대책위원회에 보상협의회 구성을 위한 위원추천을 받아 현재 보상협의회를 운영하고 있습니다. 토지보상법 시행령 제44조에 따라 보상협의회 위원 중 토지소유자 및 관계자의 비율은 1/3(33.3%)이상 참여토록 하고 있으나 풍무역세권 도시개발사업의 보상협의회 위원 중 주민대표의 비율은 42.9%(총 14인 중 6인)으로 보상계획 수립 시 주민들의 의사가 최대한 반영될 수 있도록 노력하고 있습니다.

질문7. 현재 경기도분과위원회로부터 조건부 자문 의결되어 실시계획인가가 보류되었으며, PF를 발생시키지 못해 보상금이 나올 수 없다는 주장에 대하여

답변7. 현재 실시계획은 자문의견에 대한 조치계획 작성 중이며, 1차 협의자에 대한 보상금은 금년 12월 20일 지급할 계획이오니 참고하시기 바랍니다.

질문8. 현재 감정가격은 터무니없이 낮으며, 시행사에서 의도적으로 감정가격을 낮추어 평가하였다는 주장에 대하여(감정가격 시점을 2017.01.01.을 기준으로 하였다는 주장)

답변8. 현재 반대하시는 분들이 주장하는 매매가 사례지역(풍무동 4*3-1 : 799만원, 3*0-7 : 359만원, 3*0-18 : 350만원, 4*2-13 : 429만원)은 환지방식 도시개발구역(양도지구 도시개발구역) 내 위치하는 토지로 기개발된 풍무2지구 도시개발사업구역과 바로 인접하여 있는 자연녹지지역이며 민간사업으로 진행하는 사업지구의 일부 잔여토지를 고가에 매수한 특수사례입니다. 풍무역세권 도시개발구역은 현재 주변이 미개발상태이며, 주로 생산녹지지역으로 구성되어 있어 반대위에서 주장하는 사례지역과는 입지여건이 다른 지역으로 직접적인 가격비교가 어렵습니다. 양도지구의 경우 평균 토지매입 금액을 조사한 결과 전답 약 평당 250~300만원, 대지 약 500만원 수준이며 유현지구(자연녹지지역)의 전답이 약 250만원, 대지 약 480만원 수준입니다. 또한 양도지구는 자연녹지지역이고, 당 사업지구가 생산녹지지역임을 감안할 때 당 사업지의 감정평가 금액이 결코 낮은 수준에서 책정되었다고 볼 수 없으며, 관계법상 사업시행자가 추천하도록 되어 있는 감정평가사 선정 권한도 주민들에게 위임하여 주민들의 요구가 감정평가에 최대한 반영되도록 노력하였습니다.

풍무역세권 도시개발사업의 감정평가는 협의계약 시점인 2021.08.16.을 기준일로 하고 있습니다. 다만 감정평가액 산정의 기준이 되는 공시지가는 관계법률(토지보상법 시행령 제38조의2 제1항 제2호)에 의거하여 2017.01.01. 당시 공시지가를 이용하도록 되어 있습니다.

※ 토지보상법 상 공시지가 선정관련 규정

토지보상법 시행령 제38조의2 제1항 제2호에 의하면 ①공익사업의 면적이 20만제곱미터 이상이고 ②사업지구 안에 있는 표준지공시지가의 평균변동률(16.518%)과 김포시 전체의 표준지공시지가 평균변동률(8.674%)과의 차이가 3%포인트 이상이며, ③표준지공시지가의 평균변동률이 평가대상 토지가 소재하는 시·군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높게 변동되었으므로, 3가지항을 모두 충족하여 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에 해당하므로 토지보상법 제70조 5항을 적용하여 풍무역세권 개발사업의 시행승인계획서 주민의견 청취를 위한 공람 공고일(2017. 11. 29) 이전에 공시된 2017년도 표준지 공시지가를 적용합니다.

위 규정에 따라 2017년 이후 감정평가된 지역은 평가선례지역으로 인정되지 않으며, 거래 사례에 따른 보정은 정상거래 지역만 인용되고 특수사례는 배제토록 하고 있습니다. 따라서 반대하시는 분들이 주장하는 특수사례지역은 평가선례지역 및 거래사례지역으로 활용될 수 없습니다.

감정평가 당시 평가 선례지역 조사를 위해 2017년 이전 감정평가 선례지역을 조사하는 과정에서 사업지 인근 평가 사례가 충분치 않고 감정가격이 낮게 형성된 사례가 다수 있어 사업지와 거리가 있는 지역 중 고가에 평가된 사례를 선례지역으로 적용하였습니다. 감정평가 시 선례지역 사례에 지역요인과 시점보정이 이루어지므로 사업지와 거리가 있다고 하여 가격평가에 불리하지 않으며, 오히려 입지여건 등의 요인이 반영되어 최대한 높은 감정가격이 나올 수 있도록 하기 위해 위 선례지역을 이용한 것이오니 참고하여 주시기 바랍니다.

※ 별첨 : 감정평가서 상 감정평가액 산정 근거 자료 참조